De Paris ao litoral atlântico, proprietários de locações de curta duração que montaram a estratégia em torno de um regime fiscal mais brando estão prestes a encarar um cenário bem mais duro. Uma nova lei, apelidada amplamente de “anti‑Airbnb”, altera a forma de tributação das locações por temporada mobiliadas a partir dos rendimentos de 2025 - e muita gente vai sentir o efeito quando entregar a declaração na primavera de 2026.
Um aperto direcionado nas locações turísticas de curta duração
A mudança nasce da lei Le Meur, oficialmente aprovada em novembro de 2024. O recado político é direto: os aluguéis de férias de curto prazo passam a ser empurrados de volta para o mercado tradicional, sobretudo em zonas com forte pressão habitacional, onde moradores têm dificuldade para encontrar moradia.
Até aqui, a tributação era especialmente vantajosa para locações turísticas mobiliadas. Anfitriões que alugavam um imóvel mobiliado de turismo não classificado em plataformas como Airbnb ou Abritel podiam escolher o regime micro‑BIC (um enquadramento simplificado de rendas de atividade) com um abatimento confortável.
Até os rendimentos de 2024, locações turísticas de curta duração podiam beneficiar de um abatimento fiscal de 50% sobre até €77,700 de renda anual de aluguel.
Na prática, isso significava que apenas metade da renda de aluguel entrava na base do imposto de renda e das contribuições sociais, o que tornava a temporada altamente competitiva frente ao aluguel de longo prazo sem mobília - ou até frente a outros tipos de investimento.
Aluguéis mobiliados de longo prazo usados como residência principal do inquilino não são o alvo. Eles mantêm o teto do micro‑BIC em €77,700 com abatimento de 50%. O foco é claramente o uso turístico de curta estadia, especialmente casas inteiras que deixam de ir para o mercado de locação de longo prazo.
O que, na prática, “some” em 2026?
O que parece “desaparecer” em 2026 é o benefício fiscal generoso ao qual muitos anfitriões se habituaram. A mudança legal vale a partir de 1 de janeiro de 2025, mas o impacto aparece em 2026, quando o contribuinte declara os rendimentos de 2025.
Dois pontos são endurecidos para imóveis mobiliados de turismo não classificados:
- O teto do micro‑BIC cai de €77,700 para €15,000 por ano.
- O abatimento automático baixa de 50% para 30% sobre os aluguéis brutos.
É um golpe duplo. Muitos proprietários vão sair do micro‑BIC porque a renda de locação ultrapassa €15,000. E, para quem ficar abaixo do limite, uma parcela menor da renda fica protegida pelo abatimento fixo.
Um anfitrião que fatura €20,000 por ano com locações de curta duração agora seria tributado sobre €14,000, em vez de €10,000 no micro‑BIC.
Esse exemplo, por si só, deixa claro o rumo: a base tributável sobe bastante, mesmo em operações relativamente pequenas.
Micro‑BIC vs regime real: duas lógicas muito diferentes
No micro‑BIC, a administração fiscal aplica um desconto padrão sobre os aluguéis brutos e tributa o restante. Não é necessário manter contabilidade detalhada. Com o novo abatimento de 30%, a tributação passa a incidir sobre 70% do que você recebe com locações turísticas de curta duração.
Já o regime real (régime réel), usado por muitos locadores mobiliados não profissionais (LMNP), inverte a lógica. Em vez de um abatimento automático, você desconta os custos efetivos: juros do financiamento, seguro, imposto predial, taxas de agência, reparos, contas de energia e outros.
Além disso, é possível amortizar (depreciar) o imóvel e o mobiliário ao longo de vários anos. Essa depreciação contábil não representa uma saída imediata de dinheiro, mas reduz a renda tributável. Para muitos proprietários, isso resulta em lucro tributável muito baixo - ou até zero - por alguns anos.
Por que os rendimentos de 2025 e o imposto de 2026 são um ponto de virada
A autoridade fiscal francesa confirmou o calendário: tudo começa com os rendimentos obtidos a partir de 1 de janeiro de 2025. As declarações serão entregues na primavera de 2026, quando milhões de proprietários verão, pela primeira vez, notificações de imposto mais altas.
| Tipo de locação (França) | Teto do micro‑BIC (2024) | Abatimento (2024) | Teto do micro‑BIC (rendimentos de 2025) | Abatimento (rendimentos de 2025) |
|---|---|---|---|---|
| Turística de curta duração, não classificada | €77,700 | 50% | €15,000 | 30% |
| Locação mobiliada como residência principal (longo prazo) | €77,700 | 50% | €77,700 | 50% |
A aposta do legislador é que, ao reduzir a vantagem fiscal, parte dos imóveis volte do uso turístico para a oferta de moradia de longo prazo. Para o proprietário individual, porém, isso abre uma decisão estratégica a ser tomada nos próximos meses.
Como proprietários em LMNP podem reagir
Para quem está no enquadramento LMNP (locação mobiliada não profissional), consultores tributários já enxergam o regime real como a escolha padrão quando a renda passa de €15,000. O micro‑BIC simplificado perde boa parte do seu apelo.
O regime real exige mais: contabilidade organizada, guarda de todas as notas e, idealmente, apoio de um contador habituado ao mercado de locação na França. Em troca, você ganha flexibilidade - e, muitas vezes, uma conta de imposto menor ao longo do tempo.
Para muitos proprietários de locação sazonal, migrar para o regime real será a única forma de evitar que o imposto dispare em 2026.
A pergunta decisiva é se os seus custos reais somados à depreciação superam o abatimento fixo de 30%. Se superarem, faz pouco sentido permanecer no micro‑BIC.
Opção: obter a classificação oficial do imóvel como locação turística
Outra alternativa é classificar formalmente o imóvel como “meublé de tourisme” (hospedagem turística mobiliada). Essa classificação, concedida por um organismo credenciado após inspeção, ainda dá acesso a um tratamento fiscal mais generoso do que o aplicado às locações de curta duração não classificadas.
Com a classificação, proprietários conseguem manter um micro‑BIC mais favorável, com tetos mais altos e abatimento de 50%, sob condições mais rigorosas. E não se trata apenas de “papel”: o imóvel precisa cumprir padrões específicos de conforto e equipamentos, da qualidade da cama às facilidades da cozinha.
Para alguns, o esforço para atingir o nível exigido conversa com o que hóspedes já esperam. Para outros, os custos de melhorias, inspeções e possíveis regras locais podem superar os benefícios.
Cenários concretos que proprietários já estão colocando na balança
Para entender como isso pode se materializar, considere três casos simplificados para os rendimentos de 2025:
- Apartamento pequeno numa cidade, com €12,000 por ano: o proprietário pode permanecer no micro‑BIC com abatimento de 30%, então €8,400 ficam tributáveis. Se os custos anuais e a depreciação forem baixos, o regime real talvez não traga grande vantagem adicional - ainda assim, vale fazer uma simulação com um contador.
- Casa de férias no litoral, com €25,000 por ano: o micro‑BIC deixa de ser possível por causa do teto de €15,000. O proprietário precisa migrar para o regime real ou mudar o uso. Com juros do financiamento, encargos e depreciação, o lucro tributável pode cair bem abaixo de €17,500 (que seriam 70% dos aluguéis no micro‑BIC).
- Portfólio com dois apartamentos, com €40,000 por ano: o proprietário já estava perto do teto antigo e tende a ser bastante impactado. Mudar para o regime real - ou combinar locação de longo prazo com curta duração - vira uma decisão central do negócio, e não apenas um ajuste fiscal.
Conceitos-chave que fazem diferença antes de 2026
Para quem não é francês ou está a começar a investir, algumas noções locais são essenciais:
Micro‑BIC: um regime simplificado para pequenas receitas de atividade ou de locação. Não há abatimento item a item de despesas; aplica-se apenas um abatimento fixo sobre a receita bruta. É simples, mas perde flexibilidade quando o abatimento encolhe.
LMNP (locação mobiliada não profissional): um estatuto para pessoas físicas que alugam um imóvel mobiliado sem atuar como proprietários em tempo integral. Dá para optar pelo micro‑BIC ou pelo regime real, conforme o nível de renda e a estrutura de custos.
Amortização (depreciação): ferramenta contábil que distribui o valor do imóvel e do mobiliário ao longo dos anos. Cria uma despesa dedutível sem desembolso imediato, muitas vezes transformando uma locação lucrativa numa operação de baixa tributação.
Escolhas estratégicas e riscos no horizonte
Proprietários de locação sazonal na França passam a lidar com uma equação mais complexa do que simplesmente “lotar o calendário e receber”. Agora é preciso olhar para a renda líquida após impostos, para a regulação futura na cidade e para a pressão social em torno das locações turísticas em zonas de alta procura.
Há ainda um risco de calendário. Se você deixar para reagir em 2026, o primeiro ano sob as novas regras já estará consolidado. Quem se antecipa em 2025 ainda pode escolher o regime fiscal, ajustar o número de noites alugadas, solicitar a classificação turística ou até redirecionar o imóvel para locação de longo prazo.
Por outro lado, o fim do “atalho” fiscal não elimina automaticamente a viabilidade da locação de férias. Um imóvel bem localizado e bem gerido pode continuar rentável no regime real, sobretudo quando juros, encargos e depreciação são plenamente aproveitados. Quem sai na frente é quem faz as contas com rigor - e não apenas quem corre atrás de reservas.
Comentários
Ainda não há comentários. Seja o primeiro!
Deixar um comentário